Выбрал школу — купил квартиру?

7 июня прошел очередной совместный семинар Института развития образования ВШЭ и Экспертной группы по подготовке предложений по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года № 8 «Новая школа». Обсуждался вопрос о том, влияет ли наличие хорошей школы на цену квартир в микрорайоне.

С докладом «Влияние факторов качества образования и социального окружения на стоимость жилья» выступил консультант департамента образовательных программ Московского представительства Всемирного банка Дмитрий Чугунов.

Во многих развитых странах сеть образовательных учреждений является одним из ключевых факторов стоимости жилья. Известно, что в Великобритании семьи сначала подыскивают для своих детей подходящую школу, а уже потом — дом поблизости. В США престиж того или иного района, а значит, и стоимость в нем недвижимости, связан с образовательными возможностями, которые эта часть города может предоставить. Яркий пример влияния качества образовательных учреждений на статус городской территории — современные американские эксперименты по уменьшению дифференциации в развитии различных кварталов, когда в неблагополучном районе строится хорошая школа. Обычно учреждение, дающее качественное образование, мгновенно привлекает более обеспеченных учащихся, а вслед за ними приходят и их родители, покупающие неподалеку недвижимость. В связи с этим появилась даже не слишком корректная шутка об «осветлении» «черных» кварталов путем строительства в них хороших школ, что весьма неплохо показывает, насколько велика в развитых странах связь между образовательными возможностями, предоставляемыми городской территорией, и престижем жилья в данном месте.

Вполне очевидно, что для нашей страны подобные связи долгое время не были актуальны. Рынка недвижимости не существовало. Институт прописки прикреплял каждого ребенка к определенной школе. Возможностей сменить школу было не очень много. Однако двадцать лет существования рыночных механизмов могли принципиальным образом изменить ситуацию. Очень часто приходится слышать, что строительство новых домов отнюдь не предполагает строительства дополнительных школ. Возникающие на этой почве проблемы заставляют задуматься о том, не сказывается ли обеспеченность района школами на цене местной недвижимости? Готовы ли, например, москвичи платить дополнительные деньги за вероятность попадания своих детей в школу «к Ефиму Рачевскому», «к Михаилу Шнейдеру» или «к Евгению Ямбургу»?

Дмитрий Чугунов

Если за рубежом анализ связи между наличием в квартале школы и стоимостью жилья в нем — дело довольно обычное, то в нашей стране подобной работой никто не занимается, исследование Дмитрия Чугунова — единственное в своем роде.

Автор рассмотрел стоимость 6 000 квартир, расположенных во всех округах российской столицы, и попытался выявить связь между ценой квартиры и образовательными достижениями близлежащих школ. В силу того, что педагогические измерения в современной России не слишком высоко развиты, универсальная оценка качества образования представляла собой некоторую проблему. В исследовании Дмитрия Чугунова основной показатель качества работы школ — ЕГЭ. Автор рассмотрел не только средние баллы единого госэкзамена по русскому языку и математике для каждой школы, но и количество отличников (ребят с баллами выше 75) и двоечников (тех, кто получил ниже 40 баллов). Кроме того, в анализе учитывались статус школы (лицей, гимназия), наличие углубленного изучения отдельных предметов. Исследование фиксировало также связь между ценой недвижимости и расстоянием до ближайшей школы. Однако здесь следует оговориться: для анализа было отобрано только жилье, расположенное не более чем в радиусе тысячи метров от хотя бы одной школы.

Кроме качества образовательных учреждений, при анализе учитывались и обычные характеристики квартир: их общая площадь, количество комнат, площадь нежилых помещений, доступность транспорта. Целью исследования было выяснить, какую роль в формировании стоимости жилья играют образовательные возможности, предоставляемые городскими территориями.

Результаты исследования показали, что для Москвы роль образовательного фактора в цене недвижимости невелика, — 80 процентов стоимости квартиры дают ее характеристики: количество комнат, площадь нежилых помещений, район, транспортная доступность, этажность. Расстояние до школы не играет в стоимости квартиры вообще никакой роли. Нет зависимости также между ценой московской недвижимости и результатами ЕГЭ выпускников близлежащих школ. Некоторую прибавку к стоимости жилья дают лицеи, гимназии, школы с углубленным изучением предметов — этот показатель составляет от 2,6 до 3,4 процентов в зависимости от района. Любопытно, что квартиры, расположенные вблизи частных школ, стоят примерно на 6-7 процентов дороже аналогичного жилья рядом с государственными школами. Здесь, правда, нельзя сказать, какой фактор первичен — дорожает ли жилье от близости частной школы или частные школы строятся в более престижных районах. В целом пока москвичи, в отличие от жителей Лондона, сначала выбирают квартиру, а потом школу.

Кирилл Зиньковский

Выступавший в качестве дискуссанта заместитель директора Института развития образования (ИРО) ВШЭ Кирилл Зиньковский отметил, что расстояние до школы может играть важную роль для родителей младших школьников. Уже начиная с пятого класса более важной становится транспортная доступность школы. При выборе начальной школы ЕГЭ выпускников может и не играть особой роли — ее выбирают скорее за приличное социальное окружение и «добрую учительницу». В то же время оценить подобные факторы как таковые (не говоря о влиянии их на цену близлежащей недвижимости) в силу неразвитости измерений не представляется сейчас возможным. Поэтому Кирилл Зиньковский предложил в будущих исследованиях этой тематики обратить внимание на всю инфраструктуру, связанную с надзором и присмотром за детьми. В частности, он выделил важность крупных школьных комплексов, где есть возможность оставить детей 6-10 лет до вечера.

Была отмечена и опасность нарастания в Москве дифференциации качества жилья и социального окружения. Несмотря на то, что пока фактор наличия хорошей школы не играет сколь-либо значимой роли для стоимости недвижимости, московские жители начинают сталкиваться с ситуацией, когда в ряде районов, изначально относительно бедных и непрестижных (восток, юго-восток столицы), появляются школы с большим количеством детей, для кого русский язык не родной. Мегаполисы Западной Европы и США уже прошли через это — стоит такому «анклаву» сложиться, как люди высокого и среднего социально-экономического статуса покидают его окрестности, а цены на жилье здесь падают, что, в свою очередь, приводит к стремительному нарастанию маргинализации и люмпенизации района. Борьба с этим явлением ведется в том числе, например, путем строительства в таких местах специальных образовательных учреждений, рассчитанных на совместное обучение детей из благополучных семей — и неблагополучных. Другой вариант: разработка методик совместного обучения детей — носителей местного языка с детьми, не являющимися его носителями. В качестве успешного примера Кирилл Зиньковский привел Чикаго, где была построена школа, ориентированная на социальное перемешивание.

Директор Центра образования № 548 «Царицыно» Ефим Рачевский отметил, что в исследовании Дмитрия Чугунова выявлена важная тенденция, которая со временем будет набирать обороты. В качестве подтверждения тезиса он привел свою практику — родители с противоположных концов Москвы, желающие отдать ребенка в Центр образования «Царицыно», сдают собственное жилье и снимают квартиры рядом с желанной школой. В настоящее время в Государственной думе рассматривается законопроект об обязательном зачислении в школу не по месту регистрации, а по месту фактического проживания. По мнению Рачевского, принятие этого законопроекта взвинтит цены на аренду квартир в ряде районов Москвы. Другая важная тенденция, отмеченная Рачевским, — когда компании, строящие элитные комплексы, строят еще школы. Было высказано также предположение: хорошей рекламой сейчас стал бы слоган: «я построю вам лучшую школу — купите квартиру у меня».

С этим согласился вице-президент Российской академии образования Виктор Болотов: ни магазины, ни рестораны уже не являются сейчас дефицитом, зато огромный дефицит — хорошие школы и хорошие детские сады. Когда человек из другого города ищет в Москве квартиру, он спрашивает, есть ли поблизости школа с углубленным изучением иностранного языка или хороший лицей. Необходимо больше исследований на эту тему. Кроме того, на первый план выходит вопрос о том, что такое качество образования. ЕГЭ — критерий хороший, но вряд ли он играет серьезную роль при выборе жилья, так как на ЕГЭ начинают смотреть уже при выборе старшей ступени обучения.

Екатерина Рылько, специально для Новостной службы портала ВШЭ

Фото Никиты Бензорука